Podatek dochodowy od nieruchomości

W związku z występującymi u naszych Klientów wątpliwościami dotyczącymi podatku dochodowego od nieruchomości postanowiliśmy w kilku zdaniach opisać cały proces jego naliczania, ulgi oraz sposób rozliczania. Również moment tworzenia poniższego opracowania jest bardzo dobry ze względu na wygasającą od 1. stycznia 2014 roku tzw. ulgę meldunkową.  

Od czego zależy dochodowy podatek od nieruchomości?

Podstawowym atrybutem, który brany jest pod uwagę przy obliczaniu wysokości podatku od nieruchomości jest rok nabycia prawa do nieruchomości. Istotne jest również by sprawdzić z jakich ulg dotychczasowy właściciel nieruchomości może skorzystać. Dokładna charakterystyka ulg znajduje się w dalszej części artykułu. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) płaci się gdy odpłatne zbycie prawa do nieruchomości generuje dochód. Dotyczy to następujących praw do nieruchomości:

  • Udziału w nieruchomości
  • Nieruchomości i ich części
  • Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, domu wolnostojącego lub lokalu użytkowego
  • Prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W przypadku gdy  sprzedający nie sprzedaje prawa do nieruchomości w oparciu o wykonywaną działalność gospodarczą gdzie do czynności dochodzi przed upływem 5 lat kalendarzowych od jej nabycia wówczas należy wyliczyć wysokość należnego podatku.

Jaki podatek należy zapłacić i z jakich ulg można skorzystać?

Procedura naliczania oraz korzystania z ulg jest uzależniona od daty zakupu, wybudowania nieruchomości.


Data nabycia (wybudowania) sprzedawanych nieruchomości

Do końca 2006 roku

Od 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008

Od 1 stycznia 2009

Do opodatkowaniaPrzychód Dochód (Przychód - koszty)Dochód (Przychód - koszty)
Podatek10% przychodu19% dochodu19% dochodu
Ulgi i zwolnienia

- tzw. ulga mieszkaniowa- zwolnienie przychodu,

jeżeli nabycie nastąpiło


w drodze spadku lub darowizny 

ulga meldunkow

ulga mieszkaniowa








 




W związku z upływem granicy 5 lat od daty nabycia dla nieruchomości zakupionych do 31 grudnia 2006 r. ten przypadek nie zostanie omówiony szczegółowo.

Nieruchomości zakupione między 1. stycznia 2007 a 31 grudnia 2008 r. 

W przytoczonych powyżej datach obowiązywało szczególne prawo dla podatku dochodowego od sprzedaży prawa do nieruchomości. W chwili obecnej często ze względu na przywoływane przepisy te prawa do nieruchomości na rynku wtórnym są przedmiotem obrotu. Wówczas ustawodawca wprowadził tzw. ulgę meldunkową. Ważną zamianą było wówczas wprowadzenie opodatkowania dochodu a nie przychodu jak dotychczas. Różnicą między przychodem a dochodem jest bowiem pomniejszenie podstawy do opodatkowania (przychodu) o koszty odpłatnego zbycia, koszty uzyskania przychodu (koszty nabycia, koszty wybudowania. Istnieje możliwość powiększenia kosztów o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Ważne by te nakłady były poniesione w czasie gdy sprzedający był ich właścicielem. Jeżeli sprzedający nabył tytuł prawny do nieruchomości w drodze spadku, darowizny wówczas koszty mogą być powiększone o wartość zapłaconego podatku od spadku i darowizny. Wartość ta liczona jest w takiej części w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta była do opodatkowania  podatkiem odpowiada łącznej wartości przyjętej do opodatkowania. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów potwierdzających wysokość opłat administracyjnych.

Jak się oblicza wysokość podatku PIT?

Wysokość podatku dla omawianego okresu wynosi 19% od osiągniętego dochodu. Dochód jest różnicą między przychodem a kosztami uzyskania przychodu. Wartość powiększa się o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od sprzedawanych nieruchomości. Zapłatę podatku dokonuje się w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż praw do nieruchomości. Podatek należy wykazać na zeznaniu rocznym PIT-36; PIT-36L lub PIT38.

Ulga dla okresu 2007-2008

Osoby fizyczne dokonujące odpłatnego zbycia z praw do nieruchomości mogą skorzystać z ulgi podatkowej dotyczącej sprzedawanej nieruchomości. Tzw. ulga meldunkowa stosowana jest gdy przedmiotem obrotu jest nieruchomość z przeznaczeniem na cele mieszkalne (mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego, prawo własności do domu jednorodzinnego lub udział w wyżej wymienionych prawach). Warunkiem do zastosowania wyżej wymienionej ulgi jest fakt zameldowania na pobyt stały właściciela pod danym adresem minimum jednego roku przed zbyciem prawa do nieruchomości.

Co zrobić by skorzystać z ulgi?

We właściwym urzędzie skarbowym należy złożyć oświadczenie, w którym wskazane będzie, że sprzedający spełnia warunki do zwolnienia. Ów oświadczenie należy złożyć w terminie składania zeznania podatkowego za rok, w którym nastąpiło zbycie. Okres 12-sto miesięcznego zameldowania na pobyt stały musiał być w pełni przed zbyciem prawa do nieruchomości. Jednak jest to pojęcie bardzo szerokie i może dotyczyć sytuacji gdy sprzedający mieszkał w danym lokalu przed jego nabyciem np. u rodziców.   

Opodatkowanie dla nieruchomości nabytych po 1. stycznia 2009

Od początku 2009 roku została zniesiona ulga meldunkowa a w zamian została wprowadzona tzw. ulga mieszkaniowa. Wysokość podatku PIT została bez zmian i wynosi ona 19% dochodu. Sposób liczenia zasad ustalania dochodu pozostał niezmieniony.

Czym jest ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa umożliwia zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia praw do nieruchomości. Wolny od opodatkowania jest iloczyn dochodu i udział wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe. Na wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe sprzedający ma 2 lata licząc od końca roku podatkowego, w którym zbył nieruchomość.  

Ważną zmianą jest brak konieczności składania oświadczenie do Urzędu Skarbowego o fakcie, że dochód będzie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Co to są własne cele mieszkaniowe?

Do wydatków na cele mieszkaniowe zaliczyć można nabycie, budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub budynku mieszkalnego, nabycie gruntu pod zabudowę mieszkaniową, budowę, adaptację jak również remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

Do tych wydatków zaliczyć można również spłatę kredytu wraz z odsetkami (również kredytu konsolidacyjnego i refinansującego zakup nieruchomości), który zaciągnięty był na własne cele mieszkaniowe. Bez znaczenia jest czy kredyt dotyczył sprzedawanej nieruchomości. Istotne jest jedynie by kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży prawa do nieruchomości. Zwolnienie to dotyczy również kredytów zaciągniętych przed dniem wejścia w życie ustawy tj. 1 styczeń 2009.

Przykład

Pani Jadwiga Nowak kupiła mieszkanie w styczniu 2008 roku. Zakup był finansowany kredytem bankowym. W 2013 roku Pani Jadwiga Nowak otrzymała spadek, którego przedmiotem był lokal mieszkalny. Mieszkanie otrzymane w spadku Pani Jadwiga zamierza sprzedać w tym samym roku. Przychód ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku podlega opodatkowaniu, ponieważ zostanie sprzedane przed upływem 5 lat. Jeżeli Pani Jadwiga Nowak otrzymane środki z tytułu sprzedaży przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup własnej nieruchomości wówczas obowiązek zapłaty podatku PIT nie występuje.  

Czy mogę kupić mieszkanie za granicami RP?

Jeżeli zakup nieruchomości nastąpi w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego  lub w Konfederacji Szwajcarskiej wówczas obowiązek podatkowy również nie występuje.

W terminie do 30. kwietnia należy złożyć zeznanie podatkowe za rok ubiegły, w którym należy wykazać:

  • Dochody uzyskane w roku podatkowym ze sprzedaży nieruchomości oraz należny podatek PIT od dochodu
  • Dochody zwolnione z opodatkowania PIT w związku z ulgą mieszkaniową.

Dochody zwolnione z opodatkowania wykazuje się niezależnie od tego czy wydatki zostały już poniesione czy też będą poniesione po złożeniu zeznania (w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego).

Pan Nowak w kwietniu 2011 roku uzyskał dochód ze sprzedaży prawa do nieruchomości w wysokości 500 000 zł. Sprzedaną nieruchomość nabył w ramach darowizny w styczniu 2011 roku. W czerwcu 2011 roku Pan Nowak kupił działkę budowlaną za 200 000 zł., na które planuje wybudować swój dom. Budowę domu Pan Nowak planuje rozpocząć w marcu 2012 roku a zakończyć ją do końca 2013 roku.

Pan Nowak do końca kwietnia 2012 roku składa we właściwym Urzędzie Skarbowym zeznanie PIT-39 za 2011 rok. W zeznaniu tym Pan Nowak wykazuje cały dochód ze sprzedaży nieruchomości tj. 500 000 zł. Mimo, że tylko część wydatków na cele mieszkaniowe poniósł w 2011 roku Pan Nowak wykazuje, że cała kwota tj. 500 000 zł. jest zwolniona z opodatkowania korzystając z ulgi mieszkaniowej. W ten sposób Pan Nowak zobowiązuje się, do wydatkowania pozostałej kwoty do końca 2013 roku na budowę domu.

Co w przypadku gdyby Pan Nowak przeznaczył część dochodu na cele mieszkaniowe?

Państwo Nowak nabyli w maju 2010 roku mieszkanie za 150 000 zł. Państwo Nowak sprzedali prawo do nieruchomości w lipcu 2011 roku za kwotę 200 000 zł. W listopadzie 2011 roku Państwo Nowak kupili działkę budowlaną za 80 000 zł., ponieważ w przyszłości Państwo Nowak chcą wybudować dom.  

Zgodnie z harmonogramem budowy jaki Państwo Nowak założyli w 2012 roku wydadzą 100 000 zł na budowę budynku mieszkalnego.

Do końca kwietnia 2012 Państwo Nowak muszą złożyć PIT-39  we właściwym Urzędzie Skarbowym za ubiegły rok. Z wyliczeń Państwa Nowak wynika, że dochód do opodatkowania wynosi 5 000 zł. a dochód zwolniony to 45 000 zł. Kwota do opodatkowania 5000*19%=950 zł. Kwota, którą Państwo Nowak w ramach podatku dochodowego powinni zapłacić to 950 zł.

W przypadku niedokonania wydatków na cele mieszkaniowe w określonym czasie ówcześnie zgłoszonych w zeznaniu wówczas należy złożyć korektę zeznania. Czas na wydatkowanie środków to 2 lata liczone od końca roku, w którym doszło do zbycia prawa do nieruchomości. W przypadku wystąpienia takiego przypadku należy zapłacić podatek PIT wraz z odsetkami. Odsetki naliczane są od dnia następnego po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym przychód został osiągnięty do dnia zapłaty podatku.